房价开始下跌,住房瘫痪席卷美国买家

财经新闻2个月前三灵财经87

美国房地产市场已经从对错过的恐惧变成了单纯的恐惧。价格正从最高水平回落,其中昂贵的西海岸市场跌幅最大。竞标战正在消退,卖家不得不降低预期。在经历了长达数年的市场狂热之后,这一切都应该为那些一直在等待占上风的潜在买家提供了一个机会。相反,他们面临着近四年来最糟糕的负担能力。在美联储大幅加息的推动下,大流行的房地产繁荣突然结束,导致市场出现瘫痪感 -- 这表明价格下跌将加速。由于抵押贷款借贷成本处于2008年以来的最高水平,随着美国为潜在的经济衰退做准备,购房者变得稀缺、定价过高或担心支付过高的费用。就连华尔街的大买家也持枪,等待未来的更低价值。穆迪分析公司首席经济学家表示:“每个人都认为价格将会下跌。在这种情况发生之前,没有人会购买”。在周三连续第三次加息75个基点后,美联储发出进一步加息的信号,主席鲍威尔警告称房地产市场将出现调整。高盛集团预计明年房价将趋于平缓。穆迪分析公司首席经济学家更加悲观:他预测全国的价格将在没有衰退的情况下从峰值水平下降5%到10%,而在温和衰退的情况下下降多达15%。他说,在一些最过热的地区,房价可能会下跌25%。

 

买卖双方都被困在原地。由于需求暴跌,上市时间更长。但进入市场的供应量正在减少,本周 齐洛集团公司的一份报告显示,8月份的新房源比去年同期下降了近23%。这是因为不需要搬家的房主不想用便宜的利率换取更高的利率,从而使库存保持在相对较低的水平。结果是交易量暴跌:全国房地产经纪人协会周三报告称,8月份二手房销售连续第七个月下降,达到2020年5月疫情最严重以来的最低水平。根据黑骑士公司根据上周的费率,支付中等价位的美国房屋需要36%的家庭收入,这是自1985年以来的最大比例。2021年9月,当利率大约是今天的一半时,每月还款需要家庭收入中位数的22%。房地美公司周四表示,抵押贷款成本没有放缓的迹象,30年期固定贷款的平均利率飙升至6.29%。在负担能力特别不正常的地区,市场降温最快。根据州房地产经纪人协会的数据,在第二季度末只有16%的家庭能够买得起的加利福尼亚州的房价跌幅最大。

 

齐洛集团数据显示,旧金山和洛杉矶8月份环比下降3.4%,领先全国。萨克拉门托、西雅图和盐湖城的跌幅均超过2.5%。在全国范围内,房价较7月下跌0.3%,为11年来最大跌幅。传统上,9月和10月是购买的最佳月份,因为买家会在学年开始前赶时间,与此同时,由于尚未售出的人现在正在与新房源竞争,因此库存增加。但房地产经纪人.com的高级经济学家表示,现在买家的计算正在被颠覆。他说:“对于买家来说,2022年秋季是一个非常紧张的时期。从历史上看,这是一年中买房的最佳时机,而且面临经济衰退和在衰退的房地产市场中购房的风险”。卖家留在原地也导致他们可能有有限的选择。根据红鳍公司的数据,大约七分之六的有抵押贷款的房主的贷款利率远低于目前6%左右的水平。该公司在本周的一份报告中表示,这种情况以及对销售下滑的市场犹豫不决,阻碍了新供应的增长。这可能会限制价格下跌幅度过大。

 

新房市场的情况就不同了,今年早些时候提高产量的建筑商现在正在与过多的库存作斗争。加利福尼亚州欧文市约翰伯恩斯房地产咨询公司的研究主管表示,几乎一半的建筑商表示他们在8月份降价,高于5月份的8%和至少自2010年以来的最高水平。就像天气一样,很大程度上取决于地理。从纽约和波士顿到佛罗里达州的东海岸市场保持相对强劲。并且以合适的价格,即使在需求下降最多的太阳地带,房屋仍在销售。红鳍公司的经纪人表示,在得克萨斯州奥斯汀市,许多当地买家在大流行引发的繁荣之后已经被房价抛售,房屋卖家的要价比他们最近在6月份的预期低10%或20%。他说,他们正在为达成交易提供让步,例如向家得宝提供10,000美元的礼券。但他说,价格下跌的幅度是有限度的,因为大多数卖家并不绝望。他说:“我有很多买家希望价格能下跌40%或50%。他们在做梦”。当地红鳍公司代理商表示,拉斯维加斯的卖家正在帮助降低交易成本并提高经纪人费用。他建议购房者买下他们想要的房子并接受今天的抵押贷款利率,因为他们有可能在未来以更低的价格再融资 -- 或者利率可能会更高,把房子推到遥不可及的地方。


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